猝不及防的失控信号，楼市卖家开始焦虑了

上周，知识星球的一个星友，给了我一张北京某头部房地产中介的成交价走势图。 从图中可以看到，10月的成交价已经低于去年底的最低价（严格的说，10月仅过了一周多，数据只能有限参考）。 这代表着年初求是杂志拉动预期从而造成的本轮成交脉冲周期，已正式开始过去。 头部中介成交价一直是我紧盯的一个数据，因为其他的民间数据，比如冰山指数和趋势动物，显示北京一直在持续下行，早就在持续走低了。 唯有头部中介的成交价，在9月之前还维持在去年的最低价之上，所以10月的数据出来 后 （如果到月底趋势也不变），代表所有的数据指标，都已不支持北京楼市长期视角已触底成功的判断。 但是，9月底，还有一个贴息政策。在上个月，我曾说该政策是超预期的，原因在于这是第一次由操盘手真金白银出钱的政策。 但上层的超预期，却并不一定意味着需求侧的提振，事实上，在低利率时代，有一个反直觉的可怕事实，可能还没被大家认识到。 为了说明这个可怕事实，我们展开分析一下： 先试想一个问题，利率在经济层面，决定的 到底 是什么？ 答案有两个： 第一，企业业务规模 第二，打工人的收入 假设贷款利率是5%，这意味着所有收益率高于5%的生意，是可以贷款运行的。 而所有5%以内收益率的生意，没法贷款做，因为会亏。 比如4%收益率的生意，贷款利息要支付5%，但只赚来4%，还要亏1%。 但如果我把5%的贷款利率下调到3%，这意味着原本贷款会亏本的4%收益率的生意，终于可以靠3%利率的贷款运作，还能赚1%，于是就会被释放到市场上，因此全社会业务规模扩大了。 因此我们有结论： 降息，意味着全社会生意规模的释放和扩大，而升息，则刚好相反，干掉一部分生意，让规模缩减，控制过热。 这个是对企业业务规模的影响。 那么对打工人是什么影响？ 比如公司有100万本金，每年能赚7万，净资产收益率为7%（ROE=7%）； 依然以5%贷款利率为例， 如果我另外再贷款100万，则200万现金赚14万，扣除5万利息， 净资产收益率 = ROE = （ 14-5 ）/100 = 9% 也就是通过贷款，净资产收益率从7%提升到9%，降息有利于鼓励企业更多贷款以提升ROE。 所以： 1 企业赚钱了（ROE提升了），至少有了给打工人加薪的前提条件（虽然很多人说企业赚钱也不会给打工人加薪，这个是另说）。 2 企业赚钱了，利好股市，间接利好股民（打工人）。 当我们理解了上述逻辑，把问题反过来想，就会发现一个很可怕的事实。 如果贷款利率已经很低了，但打工人依然觉得工资涨不动，企业业绩不好，这代表什么？ 代表潜在的业务规模已经挖掘殆尽（低利率代表几乎所有低收益生意已被释放），现有业务规模已经最大化，但却依然无法提振打工人收入和收入预期。 没有后手了。 并且，这更指出了一个反直觉的事实： 很多人认为在房价下行过程中，房产租金回报率逐步回升到长期国债收益率水平，或略微超过其水平，房价就会止跌。 因为对比收益率，房产终于超过国债了。 这个虽然很符合大众的逻辑直觉，也是很多博主在推崇的观点，但在我看来，却是大错特错。 理由有两个： 1 代表无风险收益的长期国债的利率，在买入的那一刻，未来的长期利率就锁定了，但租金却无法锁定，未来有涨有跌。 2 国债保本，房产不保本。所以买房还是国债，关键取决于房价是涨是跌。前者是债类资产，后者是权益类资产。 而驱动租金上涨的核心要素在于居民收入增长，而居民收入增长快的时期，市场很繁荣，一般是要高利率来控制，因此，如果要给租金回报率找一个指标，这个指标应该是国债收益率的绝对水平。 国债收益率高，利率高，说明经济繁荣，居民收入预期好，租金增长预期好，这时可以接受低租金回报。 就像股市里，高成长股，可以接受高市盈率，低股息率（类比低租售比）。但对于增长空间不大的蓝筹股， 就一定要求低市盈率，高股息率。 所以，结论： 高利率时代，国债收益率绝对水平高，经济繁荣，应该买租金收益率远远不如国债的房产，因为居民收入上涨会推动租金上涨，进而推动房价上涨（成长股逻辑）。房价上涨收益远高于国债本金不变的收益。 反之，目前的低利率时代，生意潜力被挖掘殆尽，如果居民收入涨不动，则要求租金回报率要远远高于国债收益率，房价才能止跌（这也是日本经历的真实）。因为房产不保本需要额外的租金回报来预留安全边际。 简单的说，国债绝对收益率高，比如4%，说明经济繁荣，这时租金回报即使1.5%，也是合理的。因为租金快速增长。 反之，国债绝对收益率低，比如2%，这时租金回报即使2.5%，房价依然可能高估。因为租金涨不动（房价涨不动，不保本）。 所以，租金回报率并不是关键问题，企业业绩（居民收入）才是核心问题，这是我们为什么每个季度要跟踪沪深300财报，来判断楼市前景的原因。 只要企业业绩没起来。当下持平或略低于国债收益率的租金回报，就预示着 房价还没到底，